На протяжении долгих лет заемщики ждали ипотечные кредиты «как в Европе» с низкими, а порой и с отрицательными ставками. Сейчас их мечта близка к ним, как никогда ранее. Ипотека стала дешевле по причине государственной поддержки и низких ключевых ставок. Кроме того многие застройщики предлагают программы, предусматривающие выплаты процентов по ипотеке самими же застройщиками.
Какие подводные камни могут встретиться в программах «бесплатных ипотечных кредитов» и каким образом это воплотить в жизнь — обо всем этом рассказывают эксперты девелоперских компаний.
Все оплачено
Как только начались карантинные ограничения, связанные с коронавирусом, покупательские способности населения всей страны оказались под большим вопросом. Люди попросту не могут оплачивать ипотеку даже с государственной поддержкой. И, следовательно, рынок строительства новых домов терпит кризис. Неуверенные в будущем граждане, стали обходить ипотечные кредиты стороной. И даже усилия государства, которое предлагает новую программу льгот, и Центробанка, который снизил ключевую ставку на рекордный показатель, не достаточно. В такой ситуации, чтобы хоть как-то сдвинуть продажи с места, многие крупные застройщики приняли решение участвовать в уплате части процентов кредита, взятого на строительство квартир.
Именно такие программы были запущены некоторыми крупными девелоперских компаниями. Различия разумеется есть в некоторых нюансах, но основа у всех одинаковая. Сводится она к тому, что застройщик некоторое время сам оплачивает проценты по ипотеке в банк. Получается, что покупатель эти проценты не выплачивает.
Руководитель группы ипотечного кредитования ГК «А101» Вишневский Артем объясняет, что такого рода программу следует рассматривать, как частный случай субсидий по ипотечному кредиту. По ним девелопер компенсирует банку, который выдал ипотеку, проценты за низкую ставку также, как и государство.
Заместитель генерального директора MR Group Дзюба Ирина сообщает, что условия по акции являются обычными для заемщика. В данной программе предусмотрено то, что оплату за некоторый период на себя берет застройщик, а остальные риски банк оценивает, как и для обычного ипотечного кредита.
Ставки на минималках
В сложившейся ситуации стоит понимать, что такие программы от застройщиков не означают субсидирование ставок на весь период кредитования, и не всегда можно говорить о нулевой ставке на этот льготный срок.
То, что касается реальности, застройщиком предлагается субсидирование ставок таким образом, что покупателю выдается ипотечный кредит “по стоимости” от 0,01 % до 2 % на период от нескольких месяцев до двух лет.
Руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Вербицкий Андрей объясняет, что наиболее часто основными игроками в создании интересных и привлекательных предложений для покупателей являются только крупные банки, которые работают с ипотечными кредитами. Это Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк. У такой программы очень простая схема: на основе матрицы ставок застройщиками выбираются всевозможные варианты оплаты комиссии за наиболее выгодную ставку для покупателей.
На данный вопрос руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Приймак Вячеслав добавил: “По факту получается, что уменьшенный процент является скрытой скидкой, получаемой заемщиком в виде сниженных платежей по ипотеке и снижению переплаты. Применяется она застройщиком на проектах, где такая скидка является экономически выгодной”.
«Например, требуется увеличить количество реализуемых лотов в начале продаж. В случае, когда проекты строятся по системе ”эскроу”, то за быстрым заполнением счетов следует понижение процентной ставки для девелопера со стороны банка. Таким образом «Инград» по некоторым проектам имеет кредит не под 2-4 %, а под 0,2 %. Такое кредитование стало возможным и из-за быстрого заполнения эскроу-счетов», — поясняет Вячеслав.
В чем подвох?
Очень часто случается так, что к заманчивым предложениям по кредитованию добавляются жесткие требования либо иные сложности для заемщиков. Тонкости существуют и в вопросах субсидирования ставок, получаемых от застройщиков. Стоит отметить, что они разные в конкретных случаях.
Первое, что необходимо учитывать, что когда “основой” таких программ зачастую является ипотека с государственной поддержкой под 6,5 %, то у неё уже есть свои ограничения. К ним относится то, что такой кредит выдается только гражданам России, величина первоначального взноса и общая сумма кредитования не превышает 12 млн рублей.
“Одним из таких ограничений является двадцатилетний период кредитования по программе с Альфа-банком”, — отметила директор по развитию партнерских программ группы «Самолет» Анцышкина Алена.
“Программа является доступной и при кредитуемой сумме более 12 млн рублей. В таком случае ставка составляет 8,1 %, — объясняет начальник управления клиентских программ ПИК Никитчук Юрий. — Помимо всего, при такой программе процентная ставка будет составлять 8,1 %, начиная уже со второго года выплачивания кредита”.
Возможно также появление сложностей у клиентов, которые покупают недвижимость с ипотечным кредитом от банков, с которыми отсутствует договоренность с вашим потенциальным застройщиком.
Никитчук разъясняет, как можно поступить в такой ситуации: “Когда у покупателя одобрена ипотека банком, с которым нет договоренности у застройщика, то возможен переход в программу “Ипотека 0 % на 1 год”. В ПИК эту программу с субсидированной ставкой возможно осуществить только вместе с банком ВТБ».
Анцышкина сообщает, что при самостоятельном получении кредита у банка-партнера по программе субсидирования от застройщика, пользование этой программой становится возможным после пересмотра его решения, которое может занимать некоторое время.
0%
Эксперты заявили, что в отдельных случаях заемщики, которые воспользовались субсидированием ставки застройщиком, могут обойтись без уплаты каких-либо процентов по ипотечному кредиту.
Дзюба говорит, что такое может быть возможным, если, к примеру, за 6 месяцев покупатель стал богатым наследником, победителем джек-пота либо попросту одолжил крупную сумму. В основном клиенты завязываются в многолетнюю ипотеку из-за невысокого уровня дохода, но ситуация может измениться. Человек может продвинуться по службе или сменить работу, и его уровень доходов резко возрастает. В таком случае ипотеке выплачивается и за 2-3 года.
Вербицкий предлагает обойтись минимальными платежами по кредиту в размере 0,5 %. Это становится возможным, если взять кредит под 0,5 % годовых до конца кредитуемого года и погасить его полностью за этот период. К примеру, можно продать свою другую недвижимость. Важно уложиться в малый срок пользования кредитом.
Разумеется, что такой возможностью обладания крупной суммой денег похвастаться могут лишь единицы. Если от уплаты процентов уйти не получится, то следует рассчитать, какие плюсы клиент получит от ставки субсидирования.
Так, к примеру, как заявляет Никитчук, если вы взяли кредит в 5 млн рублей на 15 лет, а первый взнос был равен 15 %, то вы сэкономите 319.000 рублей.
Вишневский же говорит: “Получается, что первые 6 месяцев заемщик погашает основу кредита, а начисленные проценты вместо него выплачивает застройщик. Выгода состоит и в уменьшении ипотечного платежа «в моменте», и в уменьшение основы кредита, это снизит платеж и после увеличения ставки.
Очень часто покупатели недвижимости в новостройках сталкиваются с проблемой выбора. Их привлекает и пониженная ставка по ипотечному кредиту, и скидка на саму квартиру. В этом случае следует просчитать все моменты и выбрать для себя самый оптимальный и выгодный. Можно обратиться за помощью к ипотечным менеджерам, которые подскажут и просчитают выгоду на разных условиях.
Статьи по теме
Незапланированное прощание с вкладами или снижение ключевой ставки ЦБ РФ
(1 оценок, среднее: 2,00 из 5)
Загрузка...
